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Preguntas frecuentes

¿Qué responsabilidad tiene el titular de una licencia?2024-04-25T21:03:09-05:00

(Decreto 1077 de 2015 artículos 2.2.6.1.1.15, modificado por el artículo 5 del Decreto 1203 de 2017) El titular de la licencia será el responsable de todas las obligaciones urbanísticas y arquitectónicas adquiridas con ocasión de su expedición y extracontractualmente por los perjuicios que se causaren a terceros en desarrollo de esta. Cuando los profesionales que suscriben el formulario único nacional para la solicitud de licencias se desvinculen de la ejecución de los diseños o de la ejecución de la obra, deberán informar de este hecho al curador urbano o a la autoridad municipal o distrital encargada de expedir las licencias, según corresponda, quien de inmediato procederá a requerir al titular de la licencia para que informe de su reemplazo en un término máximo de 15 días hábiles. El profesional que se desvincule del proceso será responsable de las labores adelantadas bajo su gestión hasta tanto se designe uno nuevo. En caso de que el curador urbano que otorgó la licencia ya no estuviere en ejercicio, se deberá informar a la autoridad municipal o distrital encargada de la preservación, manejo y custodia del expediente de la licencia urbanística otorgada.

¿Cuáles son las obligaciones de los titulares de las licencias?2024-04-25T21:02:02-05:00

(Decreto 1077 de 2015 artículo 2.2.6.1.2.3.6, modificado por el artículo 11 del Decreto 1203 de 2017 y el artículo 23 del Decreto 1783 de 2021) Los titulares de las licencias urbanísticas están sujetos a las siguientes obligaciones:

a) Ejecutar las obras de forma tal que se garantice la salubridad y seguridad de las personas, así como la estabilidad de los terrenos y edificaciones vecinas y de los elementos constitutivos del espacio público.
b) Cuando se trate de licencias de urbanización, ejecutar las obras de urbanización, con sujeción a los proyectos técnicos aprobados y entregar y dotar las áreas públicas objeto de cesión gratuita con destino a vías locales, equipamientos colectivos y espacio público, de acuerdo con las especificaciones que la autoridad competente expida.
c) Mantener en la obra la licencia y los planos aprobados, y exhibirlos cuando sean requeridos por la autoridad competente.
d) Cumplir con el programa de manejo ambiental de materiales y elementos a los que hace referencia la Resolución 541 de 1994 del Ministerio del Medio Ambiente, o el acto que la modifique o sustituya, para aquellos proyectos que no requieren licencia ambiental, o planes de manejo, recuperación o restauración ambiental, de conformidad con el decreto único del sector ambiente y desarrollo sostenible en materia de licenciamiento ambiental.
e) Cuando se trate de licencias de construcción, solicitar la Autorización de Ocupación de Inmuebles al concluir las obras de edificación en los términos que establece el artículo 2.2.6.1.4.1 del decreto 1077 de 2015 (o las normas que lo modifiquen o sustituyan).
f) Someter el proyecto a supervisión técnica independiente en los términos que señala el Título I del Reglamento Colombiano de Construcción Sismo Resistente (NSR) 10.
g) Garantizar durante el desarrollo de la obra la participación del diseñador estructural del proyecto y del ingeniero geotecnista responsables de los planos y estudios aprobados, con el fin de que atiendan las consultas y aclaraciones que solicite el constructor y/o supervisor técnico independiente. Las consultas y aclaraciones deberán incorporarse en la bitácora del proyecto y/o en las actas de supervisión.
h) Designar en un término máximo de 15 días hábiles al profesional que remplazará a aquel que se desvinculó de la ejecución de los diseños o de la ejecución de la obra. Hasta tanto se designe el nuevo profesional, el que asumirá la obligación del profesional saliente será el titular de la licencia.
i) Obtener, previa la ocupación y/o transferencia de las nuevas edificaciones que requieren supervisión técnica independiente, el Certificado Técnico de Ocupación emitido por parte del Supervisor Técnico Independiente siguiendo lo previsto en el Título 1 del Reglamento Colombiano de Construcción Sismo Resistente NSR-10. El certificado técnico de ocupación deberá protocolizarse mediante escritura pública en los términos y condiciones establecidos en el artículo 6 de la Ley 1796 de 2016. La ocupación de edificaciones sin haber protocolizado y registrado el Certificado Técnico de Ocupación ocasionará las sanciones correspondientes, incluyendo las previstas en el Código Nacional de Policía y Convivencia, Ley 1801 de 2016 o la norma que la adicione, modifique o sustituya. No se requiere su protocolización en el reglamento de propiedad horizontal.
j) Remitir, para el caso de proyectos que requieren supervisión técnica independiente, copia de las actas de la supervisión técnica independiente que se expidan durante el desarrollo de la obra, así como el certificado técnico de ocupación, a las autoridades competentes para ejercer el control urbano en el municipio o distrito quienes remitirán copia a la entidad encargada de conservar el expediente del proyecto, y serán de público conocimiento. En los casos de patrimonios autónomos en los que el fideicomiso ostente la titularidad del predio y/o de la licencia de construcción, se deberá prever en el correspondiente contrato fiduciario quien es el responsable de esta obligación.
k) Realizar los controles de calidad para los diferentes materiales y elementos que señalen las normas de construcción Sismo Resistentes.
l) Instalar los equipos, sistemas e implementos de bajo consumo de agua, establecidos en la Ley 373 de 1997 o la norma que la adicione, modifique o sustituya.
m) Cumplir con las normas vigentes de carácter nacional, municipal o distrital sobre eliminación de barreras arquitectónicas para personas en situación de discapacidad.
n) Cumplir con las disposiciones contenidas en las normas de construcción sismo resistente vigente.
o) Dar cumplimiento a las disposiciones sobre construcción sostenible que adopte el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio o los municipios o distritos en ejercicio de sus competencias.
p) Realizar la publicación establecida en el artículo 2.2.6.1.2.3.8 del decreto 1077 de 215 (o las normas que lo modifiquen o sustituyan), en un diario de amplia circulación en el municipio o distrito donde se encuentren ubicados los inmuebles.
q) Solicitar en los términos establecidos en el artículo 2.2.6.1.4.7 del 1077 de 215 (o las normas que lo modifiquen o sustituyan), la diligencia de inspección para la entrega material de las áreas de cesión.

¿Quiénes pueden ser titulares de una licencia urbanística?2024-04-25T20:55:06-05:00

(Decreto 1077 artículo 2.2.6.1.2.1.5, modificado por el artículo 3 del Decreto 1197 de 2016 y el artículo 14 del Decreto 1783 de 2021) Podrán ser titulares de las licencias de urbanización, parcelación, subdivisión y construcción quienes ostenten la calidad de propietarios de los inmuebles objeto de la solicitud, los fideicomisos, y los fideicomitentes de los mismos fideicomisos si así lo certifica la sociedad fiduciaria. También podrán ser titulares las entidades previstas en el artículo 59 de la Ley 388 de 1997 o la norma que lo adicione, modifique o sustituya, cuando se les haya hecho entrega del predio o predios objeto de adquisición, en los procesos de enajenación voluntaria y/o expropiación previstos en los capítulos VII y VIII de la Ley 388 de 1997. No obstante, durante el curso del proceso y previamente a la entrega del predio o predios, las citadas entidades estarán facultadas para adelantar todos los trámites previos para la solicitud de licencias urbanísticas tales como, solicitudes de factibilidad y disponibilidad de servicios públicos, actualización de cabida y linderos, los trámites dirigidos a precisar o actualizar la información cartográfica y demás actuaciones que se requieran para la expedición de licencias urbanísticas y estudio y aprobación de los instrumentos de planeación urbana que desarrollen y complementen el plan de ordenamiento territorial. Los propietarios comuneros podrán ser titulares de las licencias de que trata este artículo, siempre y cuando dentro del procedimiento se convoque a los demás copropietarios o comuneros de la forma prevista para la citación a vecinos con el fin de que se hagan parte y hagan valer sus derechos. En los casos de proyectos bifamiliares, será titular de la licencia de construcción el propietario o poseedor de la unidad para la cual se haya hecho la solicitud, sin que se requiera que el propietario o poseedor de la otra unidad concurra o autorice para radicar la respectiva solicitud. En todo caso, este último deberá ser convocado de la forma prevista para la citación a vecinos. Los poseedores solo podrán ser titulares de las licencias de construcción y de los actos de reconocimiento de la existencia de edificaciones. Los operadores o administradores de los parques cementerios podrán ser titulares y presentar la solicitud de licencias urbanísticas sin la participación de los propietarios de tumbas o nichos que se localicen dentro de su ámbito de aplicación, y sin necesidad de aportar las matrículas inmobiliarias que se hayan creado para cada uno de estos, siempre y cuando no se intervengan dichos nichos o tumbas y dentro de los cinco (5) días siguientes a que se realice la solicitud respectiva, efectúen y acrediten el procedimiento establecido en el parágrafo 3 del artículo 2.2.6.1.2.2.1 del Decreto 1077 de 2015, la norma que lo modifique o sustituya.

¿Qué derechos otorga una licencia urbanística a su titular?2024-04-25T20:52:54-05:00

(Decreto 1077 de 2015 artículo 2.2.6.1.1.1, modificado por el artículo 2 del Decreto 1203 de 2017 y el artículo 6 del Decreto 1783 de 2021) El otorgamiento de la licencia urbanística implica la adquisición de derechos de desarrollo y construcción en los términos y condiciones contenidos en el acto administrativo respectivo, así como la certificación del cumplimiento de las normas urbanísticas y sismo resistentes y demás reglamentaciones en que se fundamenta, y conlleva la autorización específica sobre uso y aprovechamiento del suelo en tanto esté vigente o cuando se haya ejecutado la obra siempre y cuando se hayan cumplido con todas las obligaciones establecidas en la misma.

¿Qué obras no requieren licencia urbanística?2024-04-25T20:50:16-05:00

(Decreto 1077 de 2015 artículo 2.2.6.1.1.11, modificado por el Art. 12 del Decreto 1783 de 2021) Cuando se trate de obras que tengan como finalidad mantener el inmueble en las debidas condiciones de higiene y ornato sin afectar su estructura portante, su distribución interior, sus características funcionales, formales y/o volumétricas, denominadas reparaciones o mejoras locativas, para su realización no se requerirá de la obtención de licencia de construcción. Están incluidas dentro de las reparaciones locativas, entre otras: el mantenimiento, la sustitución, restitución o mejoramiento de los materiales de pisos, cielorrasos, enchapes, pintura en general, y la sustitución, mejoramiento o ampliación de redes de instalaciones hidráulicas, sanitarias, eléctricas, telefónicas o de gas.

De igual manera, el artículo 192 del Decreto Ley 019 de 2012 contiene el régimen especial en materia de licencias urbanísticas señala lo siguiente:

a) No se requerirá licencia urbanística de urbanización, parcelación, construcción o subdivisión en ninguna de sus modalidades para: i. La construcción, ampliación, adecuación, modificación, restauración, remodelación, reforzamiento, demolición y cerramiento de aeropuertos nacionales e internacionales y sus instalaciones, tales como torres de control, hangares, talleres, terminales, plataformas, pistas y calles de rodaje, radio ayudas y demás edificaciones transitorias y permanentes, cuya autorización corresponda exclusivamente a la Aeronáutica Civil, de acuerdo con el Decreto- Ley 2724 de 1993 o las normas que lo adicionen, modifique o sustituya. ii. La construcción, de proyectos de infraestructura de la red vial y férrea nacional, regional, departamental y/o municipal; puertos marítimos y fluviales; infraestructura para la exploración, explotación y distribución de recursos naturales no renovables, como hidrocarburos y minerales e hidroeléctricas. iii. La construcción de las edificaciones necesarias para la infraestructura militar y policial destinadas a la defensa y seguridad nacional.
b) No se requerirá licencia de construcción en ninguna de sus modalidades para la ejecución de estructuras especiales, tales como: puentes, torres de transmisión, torres y equipos industriales, muelles, estructuras hidráulicas y todas aquellas estructuras cuyo comportamiento dinámico difiera del de edificaciones convencionales.
c) La construcción adecuación o ampliación de infraestructura penitenciaria y carcelaria, de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 36 de la Ley 1704 de 2014. Sólo requerirán licencia de construcción en cualquiera de sus modalidades, las edificaciones convencionales de carácter permanente que se desarrollen al interior de las áreas del proyecto, obra o actividad referidas en los literales: ii. e iii.

¿Qué debe contener una licencia urbanística?2024-04-25T20:48:02-05:00

(Decreto 1077 de 2015 artículo 2.2.6.1.2.3.5, modificado por el artículo 10 del Decreto 1203 de 2017 y el artículo 22 del Decreto 1783 de 2021) El acto administrativo por medio del cual se otorga la licencia debe contener por lo menos:

  1. Número secuencial de la licencia y su fecha de expedición.
  2. Tipo de licencia y modalidad.
  3. Vigencia.
  4. Nombre e identificación del titular de la licencia, al igual que del urbanizador o del constructor responsable.
  5. Datos del predio.
    a) Folio de matrícula inmobiliaria del predio o del de mayor extensión del que este forme parte.
    b) Dirección o ubicación del predio con plano de localización. Descripción de las características básicas del proyecto aprobado, identificando cuando menos: uso, área del lote, área construida, número de pisos, número de unidades privadas aprobadas, estacionamientos, índices de ocupación y de construcción. En el caso de licencias de urbanización y parcelación estas deberán incluir como mínimo los usos permitidos, los índices de ocupación y de construcción, los cuadros de áreas de la totalidad del proyecto y sus etapas, así como las normas urbanísticas de edificabilidad con las cuales se desarrollarán las futuras construcciones y las obligaciones de cesiones públicas para espacio público, equipamiento o vías.
  6. Planos impresos aprobados por el curador urbano o la autoridad municipal o distrital competente para expedir licencias.
  7. Constancia que se trata de vivienda de interés social cuando la licencia incluya este tipo de vivienda.
  8. Señalar la obligación de someter a supervisión técnica independiente la ejecución de la edificación cuando se trate de proyectos que requirieron y fueron objeto de revisión independiente de diseños estructurales.
  9. Señalar, para los proyectos de vivienda nueva que requirieron revisión independiente de diseños estructurales, la obligación de obtener el Certificado de Ocupación antes de efectuarse la transferencia de los bienes inmuebles resultantes y/o su ocupación.
  10. Indicar el cumplimiento de las normas vigentes de carácter nacional, municipal o distrital sobre eliminación de barreras arquitectónicas para personas en situación de discapacidad.
  11. Las cargas, obligaciones y los compromisos adquiridos por el titular, así como los correspondientes aprovechamientos urbanísticos cuando a ello haya lugar, que resulten de su participación en un sistema de reparto equitativo de cargas y beneficios según lo dispuesto en el Plan de Ordenamiento Territorial o las normas que lo reglamenten o complementen.
¿Qué es una licencia urbanística?2024-04-25T20:45:22-05:00

(Decreto 1077 de 2015 artículo 2.2.6.1.1.1, modificado por el artículo 2 del Decreto 2218 de 2015, por el artículo 2 del Decreto 1203 de 2017 y por el artículo 6 del Decreto 1783 de 2021) “…La licencia urbanística es el acto administrativo de carácter particular y concreto, expedido por el curador urbano o la autoridad municipal o distrital competente, por medio del cual se autoriza específicamente a adelantar obras de urbanización y parcelación de predios, de construcción, ampliación, modificación, adecuación, reforzamiento estructural, restauración, reconstrucción, cerramiento y demolición de edificaciones, de intervención y ocupación del espacio público, y realizar el loteo o subdivisión de predios…”.

¿Qué es el control urbano?2024-04-25T20:44:06-05:00

(Decreto 1077 de 2015 artículo 2.2.6.1.4.11, modificado por el artículo 14 del Decreto 1203 de 2017) Se refiere a la vigilancia y control que durante la ejecución de las obras, ejercen los alcaldes municipales o distritales por conducto de los inspectores de policía rurales, urbanos y corregidores, de conformidad con lo dispuesto en la Ley 1801 de 2016 (Código de Policía) o la norma que la modifique, adicione o sustituya, con el fin de aplicar las medidas correctivas para asegurar el cumplimiento de las licencias urbanísticas y de las normas contenidas en el Plan de Ordenamiento Territorial, sin perjuicio de las facultades atribuidas a los funcionarios del Ministerio Público y de las veedurías en defensa tanto del orden jurídico, del ambiente y de patrimonio y espacios públicos, como de los intereses colectivos y de la sociedad en general.

¿Qué no hace el curador urbano?2024-04-25T20:43:16-05:00

a) Control urbano y verificación de las obras
b) Atender contravención a las normas de usos del suelo
c) Elaboración de estudios o instrumentos de planificación
d) Visitas a obras
e) Otorgar licencias de intervención y ocupación del espacio público

¿Quién vigila a los curadores urbanos?2024-04-25T20:42:07-05:00

(Ley 1796 de 2016 artículo 24) La Superintendencia de Notariado y Registro de conformidad con lo dispuesto en la Ley 1796 de 2016 ejerce las funciones de Vigilancia y Control respecto de la función pública que ejercen los Curadores Urbanos, igualmente aplica el Régimen Disciplinario Especial dispuesto para estos particulares con funciones públicas, sin perjuicio del poder preferente que podrá ejercer la Procuraduría General de la Nación.

¿Cuál es el Régimen de responsabilidades de los Curadores Urbanos?2024-04-25T20:40:43-05:00

(Decreto 1077 de 2015 artículo 2.2.6.6.1.3) El artículo 2.2.6.6.1.3 del Decreto 1077 de 2015 establece que “…El curador urbano es autónomo en el ejercicio de sus funciones y responsable disciplinaria, fiscal, civil y penalmente por los daños y perjuicios que causen a los usuarios, a terceros o a la administración pública en el ejercicio de su función pública.”

¿Cuántos curadores urbanos hay en Colombia y en que municipios y distritos?2024-04-25T20:35:39-05:00

(Decreto 1077 de 2015 artículo 2.2.6.6.6.1) Los Curadores Urbanos que han sido autorizados desde la creación de la figura son 99, para el ejercicio de funciones en 48 municipios y distritos a lo largo y ancho del país; ubicados en los centros urbanos que muestran los mayores índices de edificación y quienes atienden las demandas de servicio de los usuarios. Los municipios y distritos que cuentan con la fi gura del curador actualmente son los siguientes:

¿Por cuánto tiempo ejercen los curadores urbanos la función2024-04-25T20:33:35-05:00

(Decreto 1077 del 2015, articulo 2.2.6.6.2.3 / Ley 2079 del 2021) Los Curadores Urbanos son designados para períodos individuales de cinco (5) años. Cuando finalice el periodo, podrán continuar provisionalmente en el cargo hasta que se designe un nuevo curador mediante el concurso de méritos. La designación en provisionalidad no se entenderá en ningún caso como extensión del periodo fijo para el cual se designó inicialmente el curador urbano saliente.

¿Qué requisitos se deben cumplir para ser designado cómo curador urbano?2024-04-25T20:22:36-05:00

(Decreto 1077 de 2015 artículo 2.2.6.6.3.3 modificado por el artículo 19 del Decreto 1203 de 2017)

a) Ser ciudadano colombiano en ejercicio, o extranjero residente legalmente en el país, no mayor de 70 años y estar en pleno goce de los derechos civiles de acuerdo con la Constitución Nacional y las leyes civiles.
b) Poseer título profesional de arquitecto, ingeniero civil, abogado o en áreas de las ciencias sociales, económicas o de la administración y posgrado en derecho urbano, urbanismo, políticas de suelo, planificación territorial, regional o urbana, y la correspondiente matrícula, tarjeta o licencia profesional, en los casos de las profesiones reglamentadas.
c) Acreditar una experiencia laboral mínima de diez (10) años en el ejercicio de actividades de desarrollo o la planificación urbana.
d) No estar incurso en alguna de las causales de inhabilidad determinadas en la ley.
e) Acreditar la colaboración del grupo interdisciplinario especializado que apoyará la labor del curador urbano.
f) Inscribirse y aprobar el concurso de designación de curadores urbanos de que trata la ley.

¿Cómo se seleccionan los curadores urbanos?2024-04-25T20:20:46-05:00

(Decreto 1077 de 2015 articulo 2.2.6.6.3.1, modificado por el artículo 19 del Decreto 1203 de 2017) El artículo 21 de la ley 1796 de 2016 ha dispuesto que los curadores urbanos serán designados para el desempeño de la función pública que le ha sido delegada, por el alcalde municipal o distrital, previo concurso de méritos adelantado por el Departamento Administrativo de la Función Pública –DAFP con sujeción a las directrices fijadas por la Superintendencia de Notariado y Registro. En el proceso de selección para la conformación de listas de elegibles para la designación de curadores urbanos se garantizará el análisis y evaluación de experiencia y capacidad demostrada en relación con la función del curador urbano, así como de los estudios de pregrado y postgrado. Los concursos incluirán las siguientes pruebas, de cuyos resultados deberá quedar archivo:

  1. Examen sobre normas nacionales, municipales y distritales en materia de desarrollo y planificación urbana y territorial y marco general de sismo resistencia.
  2. Examen sobre normas urbanísticas del Plan de Ordenamiento Territorial o los instrumentos que lo desarrollen y complemente.
  3. Entrevista colegiada conformada por el alcalde municipal o distrital respectivo, y un (1) representante de la Superintendencia delegada de Curadores Urbanos de la Superintendencia de Notariado y Registro.

Para la elaboración de las pruebas de conocimiento técnico y específico escritas para ser aplicadas a los aspirantes al concurso de méritos, el Departamento Administrativo de la Función Pública recibirá el apoyo de la Superintendencia de Notariado y Registro.

¿Qué función pública cumplen los curadores urbanos?2024-04-25T20:18:30-05:00

(Decreto 1077 de 2015 artículo 2.2.6.6.1.2) El curador urbano ejerce una función pública para la verificación del cumplimiento de las normas urbanísticas y de edificación vigente, a través del otorgamiento de licencias de parcelación, urbanización, subdivisión y de construcción. Los Curadores Urbanos estudian, tramitan y expiden licencias, en las zonas o áreas del municipio o distrito que la administración municipal o distrital le haya determinado como de su jurisdicción, tal como señala el artículo 101 de la Ley 388 de 1997, modificado por el artículo 9 de la Ley 810 de 2003. En el evento que la administración municipal o distrital no haya determinado jurisdicción para el Curador Urbano, esta comprenderá todo el territorio municipal o distrital. No obstante, es preciso tener en cuenta que deberán someterse a reparto entre los distintos Curadores Urbanos del municipio o distrito las solicitudes de licencias o de actos de reconocimiento que presenten las entidades estatales, o los particulares para proyectos de vivienda de interés social individual, en las condiciones previstas por el artículo 2.2.6.6.6.1 del Decreto 1077 de 2015.

¿Qué es un curador urbano y cuándo nace en nuestro ordenamiento jurídico?2024-04-25T20:09:28-05:00

(Decreto 1077 de 2015 artículo 2.2.6.6.1.1). El Decreto Ley 2150 de 1995, incorporó la figura del Curador Urbano, definido como un particular encargado de dar fe acerca del cumplimiento de las normas vigentes aplicables en cada caso concreto; la finalidad principal de su creación, fue la de encargar a un particular calificado e independiente, la responsabilidad de realizar la función pública consistente en estudiar, tramitar y expedir las Licencias de Urbanismo o de Construcción, atribuida hasta entonces, de manera exclusiva, a las oficinas de planeación municipal y distrital. De acuerdo con lo definido en la Ley 388 de 1997, el Curador Urbano es un particular encargado de estudiar, tramitar y expedir licencias de parcelación, urbanización, construcción y subdivisión de predios, a partir de las normas de urbanización y edificación vigentes en el territorio de su competencia. La función pública que ejercen los curadores urbanos no sólo garantiza que el desarrollo constructivo de los municipios y distritos se ejecute en cumplimiento del ordenamiento jurídico urbanístico, sino que además garantiza el derecho económico, social y cultural a la vivienda digna y el derecho fundamental de propiedad privada.

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